Perhitungan BPHTB Warisan

Apabila Anda meninggal dunia dengan meninggalkan warisan berupa sebidang tanah dan bangunan sebenarnya Anda juga meninggalkan sederet masalah keuangan kepada ahli waris Anda? Mengapa demikian? Hal ini terjadi karena adanya Pajak BPHTB Waris atas Tanah dan Bangunan di negara kita. Pada umumnya, masyarakat kita masih awam akan masalah hukum perpajakan yang satu ini, sehingga ketika saatnya ahli waris ingin mengurus balik nama sertifikat, mereka kaget bukan main melihat besarnya pajak yang harus mereka tanggung. Seringkali karena tidak sanggup membayar pajak waris, para ahli waris tersebut terpaksa menjual tanah dan bangunan warisannya dengan harga yang murah.
Sebenarnya, kejadian di atas tidak perlu terjadi apabila Anda sudah membuat perhitungan yang matang mengenai biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh ahli waris ketika Anda meninggalkan warisan berupa tanah dan bangunan, dan merencanakan dana yang cukup untuk membiayai biaya-biaya tersebut. Bagaimana caranya? Mari kita simak pembahasan di bawah ini.
I. Apa itu BPHTB waris? 
BPHTB waris adalah pengenaan pajak kepada para ahli waris, sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris kepada ahli warisnya. Dalam menghitung BPHTB waris atas tanah dan bangunan, rumus yang umum dipakai adalah sebagai berikut:
{(NJOP – NTKP)x 5%} x50%
NJOP= Nilai Jual Objek Pajak
NTKP= Nilai Tidak Kena Pajak (tiap daerah berbeda-beda)
Contoh:
Bapak Joko meninggal dunia dengan meninggalkan warisan berupa sebidang tanah yang terletak di daerah Manggarai, Jakarta Selatan, seluas 300M2 kepada istrinya, Maysaroh dan anaknya, Doni. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tahun 2012 yang tercantum dalam surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) adalah sebesar Rp. 800jt.  Nilai tidak kena pajak (NTKP) untuk wilayah DKI Jakarta adalah sebesar Rp.300jt.
Simulasi perhitungan BPHTB waris yang harus di bayar oleh para ahli waris adalah sebagai berikut:
{ (NJOP  -  Rp.300jt)  x 5%}   x  50%
{ (Rp. 800jt – Rp. 300jt)  x 5%}  x  50%  = Rp. 12.500.000,–
Jadi BPHTB waris yang harus di bayar oleh Ibu Maysaroh dan Doni adalah sebesar Rp. 12.500.000,–
II. Kapan BPTHB tersebut harus dibayar?
BPHTB waris harus dibayar pada saat warisan terbuka atau pada saat terjadinya peralihan hak atas tanah yang dimaksud. Mengenai saat peralihan hak atas tanah ini, apabila kita mengacu pada hukum waris, maka saat beralihnya hak atas tanah tersebut adalah pada saat Pewaris meninggal dunia. Oleh karena itu, perhitungan pajaknya menggunakan perhitungan pada tahun Pewaris tersebut meninggal dunia. Namun demikian, karena tidak seluruh hak atas tanah tersebut langsung dibalik nama, atau juga karena masyarakat banyak yang tidak mengerti bahwa dalam setiap pewarisan diharuskan membayarkan BPHTB waris,  maka biasanya pajak waris dibayarkan pada saat bersamaan dengan penjualan Tanah dan Bangunan tersebut kepada pihak lain, atau pada saat perpanjangan atau peningkatan status hak atas tanah dimaksud. Baru pada saat itulah ahli waris membayar BPHTB warisnya. Sebab, apabila BPHTB waris tersebut tidak dibayarkan terlebih dahulu, maka balik nama waris tidak bisa dilakukan.
III. Bagaimana Cara Merencanakan Dana BPHTB Agar Tidak Memberatkan Ahli Waris?
Dana untuk membayar BPHTB dapat direncanakan oleh Pewaris, dalam contoh di atas Pak Joko, sebelum beliau meninggal dunia. Yang perlu diingat di sini adalah, setiap kali kita membeli sebidang tanah dan bangunan, sebenarnya kita berhutang biaya BPHTB Waris kepada ahli waris kita. Yang perlu kita pastikan adalah bagaimana dana tersebut tersedia ketika ahli waris kita membutuhkannya. Oleh karena itu, kita perlu memasukkan biaya BPHTB atas seluruh tanah dan bangunan yang kita miliki ke dalam perencanaan dana warisan kita.